Haus in Schweden kaufen: Ablauf, Kosten und echte Fallstricke

Stand: September 2026

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Ein rotes Holzhaus, ein Steg, ein See ohne Nachbarn. So sieht das Bild aus, mit dem die meisten anfangen, wenn sie ein Haus in Schweden kaufen wollen. Die Portale verkaufen dir genau dieses Bild. Wie du auf dem größten davon suchst, erklärt die Anleitung Hemnet auf Deutsch. Was sie dir nicht erzählen: wer den Schotterweg im Februar räumt, warum das Abwasser teurer werden kann als die Küche und weshalb der Makler nicht auf deiner Seite steht.

Unser Ferienhaus liegt in einem Dorf in der Gemeinde Karlskrona in Blekinge. Ein Holzhaus, geheizt wird mit dem Kamin und sonst mit Standheizungen. Ich schreibe hier nicht als jemand, der gerade ein Schnäppchen gefunden hat, sondern als Besitzer, der jedes Jahr die Rechnungen sieht und das Haus durch den Winter bringt. Der Kaufablauf selbst ist recherchiert, Stand September 2026, mit den Quellen der zuständigen Behörden. Verbindlich sind immer die Angaben von Lantmäteriet und Skatteverket. Eine Rechts- oder Steuerberatung für deinen Kauf ersetzt dieser Ratgeber nicht.

Inhalt: 13 Abschnitte

1. Darfst du als Deutscher überhaupt ein Haus in Schweden kaufen?
2. Was kostet ein Ferienhaus in Schweden? Preise nach Region
3. So läuft der Hauskauf in Schweden ab
4. Undersökningsplikt: Die Prüfung ist deine Aufgabe
5. Haus in Schweden am See kaufen: Strandskydd verstehen
6. Was kostet ein Haus in Schweden nach dem Kauf?
7. Finanzierung: Rechne mit deiner deutschen Bank
8. Ferienhaus in Schweden kaufen von privat: geht, aber mit Risiko
9. Wo du Immobilien in Schweden findest
10. Das Haus vermieten, wenn du nicht da bist
11. Warum Nachbarn und etwas Schwedisch mehr wert sind als die Ausstattung
12. Checkliste für deinen Hauskauf in Schweden
13. Häufige Fragen zum Hauskauf in Schweden

Darfst du als Deutscher überhaupt ein Haus in Schweden kaufen?

Ja, ohne Einschränkung. Seit dem Jahr 2000 gibt es in Schweden keine Sonderregeln mehr für ausländische Käufer von Wohnhäusern und Ferienhäusern. Du brauchst weder eine Genehmigung noch einen Wohnsitz in Schweden, und auch keine schwedische Staatsbürgerschaft. Für dich gelten dieselben Regeln wie für Schweden.

Eine Ausnahme betrifft landwirtschaftliche Flächen. Wer einen Hof mit Acker oder Wald kauft, kann unter das Grunderwerbsgesetz (jordförvärvslagen) fallen und braucht in bestimmten Gebieten eine Erwerbsgenehmigung. Beim normalen Ferienhaus mit Garten spielt das keine Rolle.

Leichter als früher ist es trotzdem nicht. Rechtlich ist alles offen, praktisch hängt heute vieles an der Personnummer und an BankID, der digitalen Identität der Schweden. Ohne diese beiden ist vieles mühsamer, als es noch vor einigen Jahren war: Swish, die Kontoeröffnung, Anmeldungen bei Versorgern. Die Banken prüfen Ausländer streng. Wie du an die Nummer kommst und wer sie überhaupt bekommt, steht im Artikel Personnummer beantragen in Schweden.

Was kostet ein Ferienhaus in Schweden? Preise nach Region

2025 wechselten in Schweden 11.169 Ferienhäuser den Besitzer. Im Mittel zahlten die Käufer 2.519.000 Kronen, umgerechnet rund 224.000 Euro. Dahinter stecken große Unterschiede: In Kronoberg und Värmland kostete ein Ferienhaus im Schnitt weniger als die Hälfte dessen, was Käufer in Skåne bezahlten.

Region (län)	Käufe 2025	Durchschnittspreis	in Euro
Skåne	1.106	3.312.000 kr	rund 294.000 €
Gotland	166	3.302.000 kr	rund 293.000 €
Halland	410	3.271.000 kr	rund 290.000 €
Västra Götaland	1.514	2.980.000 kr	rund 265.000 €
Dalarna	667	2.043.000 kr	rund 181.000 €
Blekinge	262	1.962.000 kr	rund 174.000 €
Kalmar län	669	1.921.000 kr	rund 171.000 €
Jönköpings län	242	1.694.000 kr	rund 150.000 €
Värmland	543	1.355.000 kr	rund 120.000 €
Kronoberg	253	1.350.000 kr	rund 120.000 €
Ganz Schweden	11.169	2.519.000 kr	rund 224.000 €

Das sind Durchschnittswerte über alle Lagen. Ein Haus am See oder mit Meerblick liegt meist deutlich darüber, eine Stuga im Wald ohne Wasser darunter. Blekinge, wo unser Haus steht, lag 2025 unter dem Landesschnitt, Skåne und die Westküste mit Halland und Västra Götaland darüber.

Einen zweiten Anhaltspunkt liefert der Steuerwert, das taxeringsvärde, das in fast jedem Inserat steht. 2025 zahlten Käufer von Ferienhäusern im Landesschnitt das 1,5-Fache davon. Das ersetzt keinen Blick in die Endpreise vergleichbarer Häuser, zeigt dir aber schnell, wo ein Startpreis einzuordnen ist. Wie du die Endpreise findest, steht in Hemnet auf Deutsch.

Ferienhäuser in ausländischer Hand

Mit dem Wunsch nach einem Haus in Schweden bist du nicht allein. Laut SCB gehörten 2025 rund 38.100 Ferienhäuser Eigentümern aus dem Ausland, 6 Prozent aller Ferienhäuser im Land. Die größte Gruppe sind Norweger mit 12.095 Häusern, knapp dahinter folgen Deutsche mit 11.478 Häusern, am häufigsten in Kalmar län. In Kronoberg gehört sogar mehr als jedes dritte Ferienhaus jemandem aus dem Ausland.

So läuft der Hauskauf in Schweden ab

Wer den Ablauf in Deutschland kennt, sucht vergeblich nach dem Notar. Den gibt es beim schwedischen Hauskauf nicht. Die zentrale Figur ist der Makler, der mäklare.

Der Makler ist neutral, nicht dein Berater

Das überrascht fast alle Deutschen. Der schwedische Makler ist nach dem Maklergesetz (fastighetsmäklarlagen) ein unparteiischer Mittler. Er muss die Interessen beider Seiten wahren, obwohl ihn der Verkäufer beauftragt und bezahlt. Die wirtschaftlichen Interessen seines Auftraggebers, meist des Verkäufers, muss er dabei besonders beachten. Die Aufsicht führt die Behörde Fastighetsmäklarinspektionen (FMI).

Für dich heißt das: Der Makler setzt den Kaufvertrag auf und sorgt für einen sauberen Ablauf, aber er sagt dir nicht, ob das Haus sein Geld wert ist oder ob das Dach in fünf Jahren fällig ist. Das musst du selbst herausfinden.

Die Bieterrunde ist nicht bindend

Die meisten Häuser werden über eine Bieterrunde verkauft, die budgivning. Gebote gehen per SMS oder über die Website des Maklers ein, die anderen Bieter sehen sie meist anonym. Ein Gebot bindet dich rechtlich nicht, auch nicht schriftlich. Der Verkäufer ist ebenso frei: Er muss weder an den Höchstbietenden verkaufen noch überhaupt.

Bis zur Unterschrift kann dich jemand überbieten, auch wenn der Makler dir schon gratuliert hat. Plan erst mit dem Haus, wenn der Vertrag unterschrieben ist.

Kaufvertrag, Anzahlung, Übergabe

Verbindlich wird es mit dem Kaufvertrag, dem köpekontrakt. Er muss schriftlich sein und von beiden unterschrieben werden. Kurz danach zahlst du die Anzahlung, den handpenning, üblich sind 10 Prozent des Kaufpreises.

Einige Wochen oder Monate später folgt der Tag der Übergabe, das tillträde. An diesem Tag zahlst du den Rest, bekommst die Schlüssel, und beide unterschreiben den köpebrev. Das ist die Quittung darüber, dass der volle Preis bezahlt ist und das Haus dir gehört.

Wichtig beim Vertrag: Lass dir vor der Unterschrift jede Klausel übersetzen, die du nicht verstehst. Ein Übersetzer oder ein deutschsprachiger Anwalt mit Erfahrung im schwedischen Immobilienrecht kostet weniger als ein Missverständnis im Vertrag.

Lagfart: Du wirst erst mit dem Grundbucheintrag offiziell Eigentümer

Nach der Übergabe beantragst du bei der Vermessungs- und Grundbuchbehörde Lantmäteriet die Eintragung als Eigentümer, die lagfart. Den Antrag stellst du innerhalb von drei Monaten nach dem köpebrev, oft erledigt das der Makler oder die Bank für dich.

Die Kosten sind klar geregelt (Stand 2026, Quelle Lantmäteriet):

• Stempelsteuer (stämpelskatt): 1,5 Prozent für Privatpersonen, berechnet auf den Kaufpreis oder den Steuerwert des Vorjahres, je nachdem, was höher ist
• Bearbeitungsgebühr: 825 Kronen
• Pfandbriefe (pantbrev), falls du mit einem schwedischen Kredit finanzierst: 2 Prozent auf den neu eingetragenen Betrag plus 375 Kronen je Eintragung

Pfandbriefe, die schon auf dem Haus liegen, übernimmst du. Auf die fällt keine neue Steuer an.

Rechenbeispiel: ein Ferienhaus zum Durchschnittspreis in Kalmar län, wo Deutsche mehr Ferienhäuser besitzen als in jedem anderen län, 1.921.000 Kronen, bezahlt ohne schwedischen Kredit.

Posten	Kronen	Euro, gerundet
Stempelsteuer, 1,5 Prozent	28.815	rund 2.560
Gebühr für die lagfart	825	rund 70
Zusammen	29.640	rund 2.630

Makler und Notar tauchen in dieser Rechnung nicht auf: Den Makler bezahlt der Verkäufer, einen Notar gibt es nicht. Dazu kommen dein eigener Gutachter und ein Puffer für den Wechselkurs zwischen Gebot und Zahlung. Mit deinen eigenen Zahlen rechnest du das im Schwedenhaus-Rechner nach.

Neu seit 1. Juli 2026: ohne Samordningsnummer keine lagfart

Seit dem 1. Juli 2026 muss jeder neue Eigentümer im Antrag auf lagfart eine schwedische Personnummer oder eine Samordningsnummer angeben. Fehlt die Nummer, bewilligt Lantmäteriet den Antrag nicht. Das Verfahren ruht dann, und es fallen zusätzliche Gebühren an. Die Regel gilt für Eigentümerwechsel ab dem 1. Juli 2026. Wer den Kaufvertrag schon vorher unterschrieben hat, kann stattdessen eine Kopie des Kaufvertrags beilegen.

Wer in Deutschland wohnt, hat meist keine der beiden Nummern. Die Samordningsnummer beantragst du selbst bei Skatteverket, und zwar persönlich: Du buchst einen Termin in einem Servicekontor in Schweden und weist dich dort mit Pass oder Personalausweis aus. Skatteverket nennt für solche Anträge bis zu zehn Wochen, bis überhaupt ein Sachbearbeiter deinen Fall übernimmt. Die Nummer gilt fünf Jahre und lässt sich verlängern, wenn du sie weiter brauchst.

Rechne das rückwärts. Die lagfart beantragst du innerhalb von drei Monaten nach dem köpebrev. Wer erst nach der Übergabe an die Nummer denkt, gerät leicht in Zeitnot. Plan den Termin im Servicekontor deshalb spätestens für die Reise zur Vertragsunterschrift ein.

Beim Antrag musst du laut Skatteverket zeigen, dass du die Nummer brauchst und eine Verbindung zu Schweden hast. Den Grundbucheintrag nennt Skatteverket ausdrücklich als Grund für eine Samordningsnummer, und Lantmäteriet schreibt, dass du sie beantragst, wenn du Eigentümer wirst oder werden sollst. Ob schon eine Besichtigung oder ein angenommenes Gebot als Nachweis reicht, steht auf keiner der beiden Seiten. Willst du den Termin früher legen, frag vorher bei Skatteverket nach. Kauft ihr zu zweit, braucht jeder, der als Eigentümer eingetragen wird, eine eigene Nummer und muss selbst zur Identitätsprüfung. Nur in Ausnahmefällen übernimmt das eine schwedische Botschaft.

Undersökningsplikt: Die Prüfung ist deine Aufgabe

Das ist der wichtigste Unterschied zu dem, was viele erwarten. Nach dem schwedischen Grundstücksgesetz (jordabalken, Kapitel 4, § 19) hat der Käufer eine eigene Untersuchungspflicht, die undersökningsplikt. Fehler, die du bei einer sorgfältigen Prüfung hättest finden können, kannst du später nicht mehr geltend machen.

Für versteckte Mängel, die dolda fel, haftet der Verkäufer bis zu zehn Jahre nach der Übergabe. Das gilt aber nur, wenn der Fehler auch bei gründlicher Untersuchung nicht zu erkennen war. Ein feuchter Keller, den ein Fachmann mit Messgerät gefunden hätte, ist kein versteckter Mangel.

Ich würde deshalb in jedem Fall einen unabhängigen Gutachter beauftragen, einen besiktningsman. Nicht den, den der Makler empfiehlt, sondern einen, den du selbst aussuchst. Manchmal liegt schon ein Gutachten vor, das der Verkäufer bestellt hat. Das ist ein Anfang, aber kein Ersatz für einen eigenen Gutachter.

Zwei Dinge würde ich immer gesondert klären lassen: Abwasser und Radon.

Abwasser: kommunal oder eigene Anlage?

Unser Haus hängt beim Wasser und beim Abwasser am kommunalen Netz. Das ist bequem, und ich würde bei jedem Haus fragen, wie es damit aussieht. Viele Ferienhäuser auf dem Land haben eine eigene Anlage, ein enskilt avlopp, oft mit eigenem Brunnen.

Eine eigene Anlage mit angeschlossener Toilette braucht eine gültige Genehmigung der Gemeinde. Genügt sie den Anforderungen nicht, kann das Umweltamt (miljökontoret) Nachbesserungen verlangen oder die Einleitung verbieten. Das trifft dann dich als neuen Eigentümer, auch wenn du von dem Problem nichts wusstest. Solche Auflagen können mehrere hunderttausend Kronen kosten.

Frag vor deinem Gebot beim miljökontoret der Gemeinde nach, ob für die Anlage eine Genehmigung vorliegt und aus welchem Jahr sie stammt.

Radon: das unsichtbare Problem

Radon ist ein radioaktives Gas aus dem Boden. Die Strahlenschutzbehörde Strålsäkerhetsmyndigheten schätzt, dass in Schweden fast 400.000 Häuser und Wohnungen über dem Referenzwert von 200 Becquerel pro Kubikmeter liegen.

Ein Haus mit hohem Radonwert darf verkauft werden. Frag nach einer aktuellen Messung. Aussagekräftig ist nur eine Langzeitmessung über mindestens zwei Monate in der Heizperiode, also zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April. Liegt der Wert zu hoch oder fehlt die Messung, ist das ein Argument beim Preis: Sanieren kostet Geld.

Sieh dir das Haus im November an

Jedes Haus sieht im Juni gut aus. Mein Rat: Schau dir das Haus einmal im November oder Februar an, nicht nur im Sommer. Dann siehst du, ob die Zufahrt befahrbar ist, wie dunkel es um 16 Uhr ist, ob es im Haus zieht und wie viel Aufwand es braucht, es warm zu bekommen.

Bei einem Holzhaus ist das der Punkt, den man im Sommer unterschätzt. Die Temperatur im Winter zu halten, kann ganz schön energieintensiv sein. Wie das in der Praxis aussieht, habe ich im Artikel über das Ferienhaus in Schweden winterfest machen aufgeschrieben.

Haus in Schweden am See kaufen: Strandskydd verstehen

Das Haus am See ist der Traum, und genau dort gibt es die meisten Einschränkungen. Wer erst einmal zur Miete am Wasser Urlaub machen will, findet die Regionen im Artikel Ferienhaus in Schweden am See. In Schweden gilt an Küsten, Seen und Flüssen der Uferschutz, das strandskydd. Im Normalfall sind 100 Meter vom Ufer an Land und im Wasser geschützt, die Provinzregierung kann den Bereich auf bis zu 300 Meter ausweiten.

Innerhalb dieses Bereichs darfst du ohne Ausnahmegenehmigung (dispens) weder neu bauen noch einen Steg anlegen oder das Grundstück so gestalten, dass Spaziergänger ferngehalten werden. Wer ein Haus mit Seeblick kauft und dort einen Anbau, eine Sauna oder einen Bootssteg plant, sollte das vor dem Kauf mit der Gemeinde klären. Die Gemeinden erteilen eine Dispens nur mit besonderem Grund.

Seit dem 1. Juli 2025 sind kleine Gewässer ausgenommen: Seen unter einem Hektar und Bäche schmaler als zwei Meter fallen nicht mehr automatisch unter den Uferschutz. Weitere Lockerungen sind im Gespräch, ein Untersuchungsbericht soll Ende 2026 vorliegen. Was davon Gesetz wird, ist nach der Reichstagswahl im September 2026 offen.

Unser Haus liegt nicht direkt am Wasser, aber zu Fuß erreichbar. Das ist oft die bessere Wahl, und das nicht nur wegen des Preises. Das Jedermannsrecht gibt dir ohnehin Zugang zu fast jedem Ufer, und ein paar hundert Meter vom Wasser entfernt hast du beim Bauen deutlich mehr Freiheit.

Was kostet ein Haus in Schweden nach dem Kauf?

Der Kaufpreis ist die eine Zahl. Die andere kommt jedes Jahr. Bei unserem Haus setzen sich die laufenden Kosten aus Grundsteuer, Versicherung, Strom und Heizung, Wasser und Abwasser sowie der Müllabfuhr zusammen. Dazu rechne ich jedes Jahr ein paar kleinere Rücklagen ein. Eine Gesamtsumme nenne ich nicht. Für dein eigenes Haus rechnest du sie mit dem Schwedenhaus-Rechner aus. Hier die einzelnen Posten und wo du sparen kannst:

Grundsteuer (fastighetsavgift). Die kommunale Grundsteuer kommt jedes Jahr, auch für Ferienhäuser. Für 2026 beträgt sie 0,75 Prozent des Steuerwerts (taxeringsvärde), höchstens aber 10.425 Kronen pro Wohngebäude (Quelle Skatteverket). Der Höchstbetrag steigt jedes Jahr. Neubauten ab dem Wertjahr 2012 sind die ersten 15 Jahre befreit. Ein Beispiel mit den Werten aus der Preistabelle oben: Ferienhäuser, die 2025 in Kalmar län verkauft wurden, hatten im Mittel einen Steuerwert von 1.291.000 Kronen. Das ergibt rund 9.700 Kronen Grundsteuer im Jahr, gut 850 Euro. In Skåne lag der mittlere Steuerwert so hoch, dass der Höchstbetrag greift.

Fastighetsdeklaration 2026. 2027 bewertet Skatteverket alle Småhus neu, Ferienhäuser eingeschlossen (allmän fastighetstaxering). Daraus ergibt sich der neue Steuerwert, nach dem sich die Grundsteuer richtet. Wer einen digitalen Briefkasten (digital brevlåda) hat, bekommt eine Nachricht, alle anderen Anfang Oktober 2026 die Fastighetsdeklaration per Post. Bei mehreren Eigentümern geht sie nur an einen. Abgabe bis 2. November 2026 (Quelle: skatteverket.se).

Steuererklärung und Zahlung aus Deutschland

Steuererklärung in Schweden. Wohnst du in Deutschland und zahlst für dein Haus fastighetsavgift, musst du in Schweden jedes Jahr eine Einkommensteuererklärung (inkomstdeklaration) abgeben, auch wenn du nichts vermietest (Quelle: skatteverket.se). Das überrascht viele Käufer, plan es deshalb von Anfang an ein. Wann die Erklärung fällig ist und mit welcher Nummer du deklarierst, steht im Artikel Steuererklärung in Schweden. Wie das ohne Personnummer abläuft und mit welchem Formular du deine Adresse in Deutschland meldest, steht im E-Book Ferienhaus in Schweden kaufen und besitzen.

Grundsteuer aus Deutschland bezahlen. Die fastighetsavgift wird über deine schwedische Steuererklärung festgesetzt. Wie viel du zahlst und bis wann das Geld auf deinem Steuerkonto sein muss, steht im Bescheid über die endgültige Steuer (besked om slutlig skatt). Von einem deutschen Konto überweist du an Skatteverket mit IBAN SE56 8000 0890 1196 4624 0516 und BIC SWEDSESS (Stand September 2026, Quelle Skatteverket, prüf die Angaben dort vor der ersten Überweisung). Als Verwendungszweck gibst du genau eine Nummer an: deine GD-nummer, Samordningsnummer, Personnummer oder die 13-stellige OCR-Nummer. Wechselkurs und Bankgebühren können den Betrag schmälern. Prüf im Steuerkonto, ob die volle Summe in Kronen angekommen ist.

Strom und Versicherung

Strom. Schweden ist in vier Strompreiszonen geteilt. Der Süden, also Skåne, Blekinge und das südliche Småland, liegt in SE4, dem Gebiet mit den meist höchsten Preisen. Viele Verträge sind variabel, die Preise schwanken stark mit der Jahreszeit. Ein Vergleich der Stromverträge lohnt sich. Wer mit Direktstrom heizt, sollte über eine Luftwärmepumpe nachdenken, gerade bei den variablen Preisen macht sich das bemerkbar. Ich heize, wenn ich da bin, möglichst mit dem Kamin, Holz ist bei uns genug vorhanden. Im Winter laufen die Heizungen auf Frostschutz, etwa 6 Grad. Das Wasser ist dann abgestellt und die Leitungen sind leer. Wer das Wasser im Haus lässt, sollte deutlich wärmer heizen, Folksam empfiehlt mindestens 10 Grad.

Versicherung. Für ein Ferienhaus brauchst du eine eigene Ferienhausversicherung, die fritidshusförsäkring. Unser Haus ist so versichert. Lies die Bedingungen zu Frostschäden genau, viele Versicherer zahlen bei unbewohnten Häusern nur dann voll, wenn du ausreichend geheizt und bei längerer Abwesenheit das Wasser abgestellt hast. Ohne Heizung müssen alle Leitungen leer sein.

Schornsteinfeger, Gebühren und der Weg zum Haus

Schornsteinfeger (sotning). Hast du einen Kamin oder Ofen, sind Reinigung und Brandschutzkontrolle (brandskyddskontroll) Pflicht. Wie oft gereinigt wird, legt die Gemeinde fest, die Abstände der Brandschutzkontrolle schreibt die Zivilschutzbehörde MCF landesweit vor. Bei Ferienhäusern sind beide Abstände meist länger als bei Wohnhäusern. Bei uns kommt der Schornsteinfeger alle drei Jahre. Die Gemeinde organisiert das, oft über einen beauftragten Schornsteinfeger-Betrieb. Der kündigt den Termin an und schickt die Rechnung, die Preise legt die Gemeinde fest.

Müll, Wasser, Abwasser. Diese Gebühren erhebt die Gemeinde. Ferienhäuser haben oft ein eigenes Abholintervall für die Sommermonate. Ich habe unsere Müllabfuhr auf saisonal umgebucht. Wenn ich außerhalb der Saison da bin, bringe ich den Müll selbst weg, das spart viel ein.

Wegegemeinschaft (vägsamfällighet). Viele Häuser auf dem Land liegen an privaten Wegen. Unsere Zufahrt ist ein Schotterweg, für den wir jedes Jahr einen Beitrag an die Wegegemeinschaft zahlen. Sie kümmert sich um den Unterhalt, und über die Höhe der Beiträge entscheiden die Mitglieder gemeinsam.

Schneeräumung. Das unterschätzen fast alle. Unsere Zufahrt wird im Winter nicht automatisch geräumt. Die Hauptstraßen werden geräumt, abgelegenere Stellen dauern entsprechend länger. Frag vor dem Kauf, wer den Weg räumt, ob die Wegegemeinschaft einen Vertrag mit einem Bauern oder Unternehmer hat und was das kostet.

Rechnungen bezahlen mit schwedischem Konto

Die Rechnungen kommen auf Schwedisch, und viele Gemeinden und Versorger erwarten eine Zahlung per Bankgiro oder Lastschrift. Wir haben ein schwedisches Konto, über das alles läuft. Von einem deutschen Konto aus geht das nicht immer und kostet oft Gebühren. Ein schwedisches Konto lohnt sich deshalb, sobald das Haus dir gehört.

Ein Konto steht dir auch ohne Wohnsitz in Schweden zu. Nach dem schwedischen Zahlungsdienstegesetz (lag om betaltjänster, Kapitel 4 a) darf eine Bank Verbrauchern, die im EWR wohnen, ein Basiskonto (betalkonto med grundläggande funktioner) nicht verweigern, also auch dir mit Wohnsitz in Deutschland. Dazu gehören Einzahlungen, Karte, Lastschrift (autogiro) und Überweisungen. Über einen vollständigen Antrag muss die Bank spätestens nach zehn Bankarbeitstagen entscheiden. Ablehnen darf sie trotzdem, etwa wenn sie deine Identität nicht prüfen kann oder die Geldwäscheregeln dagegen sprechen, so die Finanzaufsicht Finansinspektionen. Dann muss sie dir schriftlich sagen, wo du dich beschweren kannst. Wie die Kontoeröffnung sonst abläuft, steht in Bankkonto in Schweden eröffnen. Wie die Schweden sonst bezahlen, von Swish bis Kartenzahlung, erklärt der Artikel zum Bezahlen und Einkaufen in Schweden.

Finanzierung: Rechne mit deiner deutschen Bank

Ein schwedischer Kredit ist für Deutsche ohne Wohnsitz und Einkommen in Schweden schwer zu bekommen. Es gibt kein Gesetz, das es verbietet. Die Banken verlangen in der Praxis aber meist eine Personnummer, einen Wohnsitz oder eine Einnahme in Schweden. Einzelne Institute machen Ausnahmen, darauf planen solltest du aber nicht.

Realistisch ist einer von zwei Wegen: Eigenkapital oder ein Kredit in Deutschland, abgesichert über eine Immobilie, die du hier schon besitzt. Sprich früh mit deiner Bank, bevor du in eine Bieterrunde gehst. Wer bei der budgivning mitbietet und dann keine Finanzierung hat, verliert Zeit und Glaubwürdigkeit beim Makler.

Ferienhaus in Schweden kaufen von privat: geht, aber mit Risiko

Neben den Maklerangeboten findest du auch private Verkäufe, etwa über Kleinanzeigen oder Aushänge im Dorf. Schwedisches Recht verlangt keinen Makler. Der Kaufvertrag muss aber schriftlich sein, von beiden unterschrieben, und den Preis sowie die Erklärung enthalten, dass das Haus übertragen wird. Fehlt davon etwas, ist der Kauf unwirksam.

Ohne Makler fällt die neutrale Stelle weg, die den Ablauf überwacht, Grundbuch und Belastungen prüft und das Geld über ein Treuhandkonto abwickelt. Wer von privat kauft, sollte diese Aufgaben an einen Anwalt geben. Die Maklerprovision trägt in Schweden der Verkäufer. Für dich als Käufer ist der Makler daher nicht der teure Weg, sondern meist der sichere.

Wo du Immobilien in Schweden findest

Das mit Abstand größte Portal ist Hemnet. Fast jedes Haus, das ein Makler verkauft, steht dort. Deutsche Portale und Vermittler bieten ebenfalls schwedische Häuser an, oft mit deutschsprachiger Betreuung und einem Aufschlag. Wer Hemnet nutzt, sieht mehr Angebote und die Preise, die auch Schweden zahlen.

Such nicht nur nach dem Haus, sondern nach der Gegend. Blekinge, die Gegend, in der unser Haus steht, ist im Vergleich zu Skåne ruhiger und wird bei Deutschen oft übersehen. Einen Eindruck von der Region gibt der Artikel über Urlaub in Blekinge.

Ein Tipp vor dem Kauf: Miete in der Gegend, die dich interessiert, zuerst ein oder zwei Wochen ein Ferienhaus, am besten außerhalb der Hochsaison. Worauf du dabei achten kannst, steht in Ferienhaus in Schweden mieten. Eine Woche im Oktober sagt dir mehr über einen Ort als drei Besichtigungen im Juli. Häuser für so eine Probewoche findest du zum Beispiel über diese Ferienhaus-Suche für Südschweden*, dort filterst du nach Region und Reisezeit.

Das Haus vermieten, wenn du nicht da bist

Viele rechnen damit, einen Teil der Kosten über Vermietung wieder hereinzuholen. Das geht, aber die Steuer folgt dem Haus. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Schweden darf grundsätzlich Schweden die Mieteinnahmen besteuern, weil das Haus dort liegt. Deutschland stellt sie in der Regel frei.

Für private Vermietung kennt Skatteverket ein vereinfachtes Verfahren: Vom Mieterlös eines Hauses darfst du pauschal 40.000 Kronen pro Jahr und zusätzlich 20 Prozent der Mieteinnahmen abziehen. Auf den Rest fallen 30 Prozent Steuer an (Stand 2026). Diese Regeln gelten auch, wenn du in Deutschland wohnst: Bleibt nach den Abzügen ein Überschuss, gibst du ihn in deiner schwedischen Steuererklärung an. In Deutschland sind die Mieteinnahmen nach dem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei, und weil das Haus in der EU liegt, erhöhen sie auch deinen deutschen Steuersatz nicht (kein Progressionsvorbehalt, § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG). So rechnet auch der Schwedenhaus-Rechner. Geh das vor der ersten Vermietung trotzdem mit einem Steuerberater durch, der das schwedische und das deutsche Recht kennt.

Mehrwertsteuer bei Ferienvermietung. Vermietest du das Haus möbliert, immer wieder und kurzzeitig an Gäste, zu Tages- oder Wochenpreisen oder mit Reinigung und Bettwäsche, behandelt Skatteverket das wie einen Hotelbetrieb. Dann fällt in Schweden grundsätzlich Mehrwertsteuer (moms) von 12 Prozent an (Skatteverket). Für Umsätze bis 120.000 Kronen im Jahr gibt es eine Befreiung. Ohne weitere Anmeldung gilt sie laut Skatteverket aber nur mit Sitz in Schweden, bei Einzelpersonen ist das der Ort, an dem sie gemeldet sind. Wer in Deutschland wohnt und die Befreiung nutzen will, muss vorher beim Bundeszentralamt für Steuern am besonderen Meldeverfahren für Kleinunternehmer teilnehmen und dort jedes Quartal seine Umsätze melden (§ 19a UStG). Klär das vor der ersten Buchung mit einem Steuerberater. Dieser Abschnitt ist ein Hinweis, keine Steuerberatung.

Denk bei der Vermietung auch an die Versicherung. Nicht jede fritidshusförsäkring deckt Schäden durch Mieter.

Warum Nachbarn und etwas Schwedisch mehr wert sind als die Ausstattung

Bei uns schaut ein Nachbar regelmäßig nach dem Haus, wenn es im Winter leer steht. Wer so jemanden in der Nähe hat, muss sich aus Deutschland um vieles weniger Sorgen machen. Frag deshalb schon bei der Besichtigung, wer nebenan wohnt und ob die Nachbarn das ganze Jahr da sind.

Dabei hilft Schwedisch mehr als jedes Werkzeug. Mit Englisch kommst du durch, aber etwas Schwedisch öffnet Türen, bei den Nachbarn, bei der Gemeinde, bei den Rechnungen, die in deinem Briefkasten landen. Welche Kurse und Apps sich dafür eignen, steht in meinem Überblick Schwedisch lernen. Wer nur in Phasen zum Lernen kommt, kann statt eines Abos einen einmal bezahlten Zugang nehmen, die Rechnung dazu steht im Artikel Babbel Lifetime: lohnt sich das?

Checkliste für deinen Hauskauf in Schweden

Bevor du ein Gebot abgibst:

• Finanzierung mit deiner Bank geklärt, schriftlich
• Mit dem Makler geklärt, wie du ohne BankID bietest und unterschreibst
• Samordningsnummer eingeplant: Termin im Servicekontor für jeden, der Eigentümer wird, spätestens zur Reise zur Vertragsunterschrift
• Haus mindestens einmal außerhalb des Sommers angesehen, am besten im November oder Februar
• Beim miljökontoret nach Genehmigung und Alter der Abwasseranlage gefragt, falls kein kommunaler Anschluss besteht
• Radonmessung aus der Heizperiode angefordert
• Eigenen besiktningsman beauftragt
• Bei Lage am Wasser: strandskydd und geplante Bauten mit der Gemeinde geklärt
• Zufahrt geprüft: privater Weg, vägsamfällighet, Winterräumung
• Laufende Kosten notiert: fastighetsavgift, Strom in SE4, Versicherung, sotning, Müll, Wasser

Nach dem Kauf:

• Lagfart bei Lantmäteriet innerhalb von drei Monaten beantragt, mit Personnummer oder Samordningsnummer jedes Eigentümers
• Ferienhausversicherung ab dem Tag der Übergabe
• Schwedisches Konto für die Rechnungen
• Nachbarn begrüßen, ruhig auf Schwedisch

Häufige Fragen zum Hauskauf in Schweden

Darf ich als Deutscher ein Haus in Schweden kaufen?

Ja. Seit 2000 gelten für ausländische Käufer von Wohn- und Ferienhäusern dieselben Regeln wie für Schweden. Eine Erwerbsgenehmigung kann nur beim Kauf von land- oder forstwirtschaftlichen Flächen nötig sein.

Was kostet ein Ferienhaus in Schweden?

2025 im Landesschnitt 2.519.000 Kronen, rund 224.000 Euro. In Kronoberg und Värmland waren es im Mittel rund 1,35 Millionen Kronen, in Skåne rund 3,3 Millionen (SCB). Die Tabelle oben zeigt alle Regionen.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

1,5 Prozent Stempelsteuer und 825 Kronen Gebühr für die lagfart, mit schwedischem Kredit zusätzlich 2 Prozent auf neue Pfandbriefe plus 375 Kronen. Den Makler bezahlt der Verkäufer, einen Notar gibt es nicht.

Brauche ich eine Personnummer?

Für den Kauf selbst nicht. Seit dem 1. Juli 2026 brauchst du für die lagfart aber eine Personnummer oder eine Samordningsnummer. Die Samordningsnummer beantragst du persönlich in einem Servicekontor von Skatteverket, Details oben. Kauft ihr zu zweit, braucht jeder von euch eine eigene.

Kann ich ohne schwedischen Kredit kaufen?

Das ist für Deutsche der Normalfall: Eigenkapital oder ein Kredit bei deiner deutschen Bank, abgesichert über eine Immobilie in Deutschland. Schwedische Banken verlangen meist Personnummer, Wohnsitz oder Einkommen in Schweden.

Was bedeutet „arrende“ oder „ofri grund“ im Inserat?

Das Haus steht auf gepachtetem Land. Du kaufst nur das Gebäude, eine lagfart gibt es dafür nicht, rechtlich gilt es als bewegliche Sache (Lantmäteriet). Das erschwert die Finanzierung. Lies den Pachtvertrag vor dem Gebot genau, vor allem Laufzeit und Kündigung.

Muss ich in Schweden Steuern zahlen, wenn ich in Deutschland wohne?

Ja. Jedes Jahr kommt die Grundsteuer fastighetsavgift, und du gibst in Schweden eine Einkommensteuererklärung ab, auch wenn du nichts vermietest. Mieteinnahmen besteuert Schweden, in Deutschland sind sie steuerfrei und erhöhen deinen Steuersatz nicht.

Was passiert steuerlich, wenn ich das Haus wieder verkaufe?

Den Gewinn versteuerst du in Schweden, auch wenn du in Deutschland wohnst. Bei einem privat genutzten Haus sind das 30 Prozent auf 22/30 des Gewinns, effektiv also 22 Prozent (Skatteverket). Angeben musst du den Verkauf in der Erklärung für das Jahr, in dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Wann das Geld kommt, spielt keine Rolle. In Deutschland ist der Gewinn nach dem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei. Anders als bei der Miete gilt hier aber der Progressionsvorbehalt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre, kann der Gewinn den Steuersatz für deine übrigen Einkünfte erhöhen (§ 32b und § 23 EStG). Ob das bei dir greift, hängt auch davon ab, ob du das Haus vermietet oder nur selbst genutzt hast. Nach mehr als zehn Jahren spielt der Verkauf für die deutsche Einkommensteuer in der Regel keine Rolle. Lass das vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.

Spielst du mit dem Gedanken, ein Haus in Schweden zu kaufen, oder hast du schon eins? Welche Frage ist bei dir noch offen? Schreib es in die Kommentare.

Beitragsbild: Symbolbild: rotes Holzhaus in Karlskrona (nicht unser Haus), Foto von Julia Taubitz auf Unsplash