Stand: September 2026
Was kostet ein Haus in Schweden wirklich, beim Kauf und danach jedes Jahr? Der Schwedenhaus-Rechner zeigt dir die Kaufnebenkosten nach den Regeln von Lantmäteriet, die Grundsteuer nach Skatteverket, deine laufenden Kosten, was Vermieten nach schwedischer Steuer bringt und am Ende die wichtigste Zahl: was dich eine Nacht im eigenen Haus kostet, verglichen mit einem gemieteten Ferienhaus.
Alle Felder sind vorbelegt, damit du sofort ein Ergebnis siehst. Die amtlichen Werte stehen fest, alles andere sind Richtwerte. Trag deine eigenen Zahlen ein, dann wird die Rechnung genau.
Der Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Er rechnet mit den Regeln von Lantmäteriet und Skatteverket, Stand September 2026. Deine Eingaben bleiben in deinem Browser, nichts wird gespeichert oder verschickt.
Vom Überschlag zum eigenen Kostenplan
Der Rechner zeigt dir die Größenordnung. Mein E-Book „Ferienhaus in Schweden kaufen und besitzen“ geht die Posten einzeln durch: was im Inserat unter driftkostnad steht und was dort fehlt, welche Fragen du dem Makler vor dem Gebot stellst und wie die jährliche Steuererklärung in Schweden funktioniert. Am Ende steht ein Kostenplan zum Ausfüllen, der dieselbe Frage beantwortet wie dieser Rechner, nur mit deinen eigenen Zahlen: was dich eine Nacht im eigenen Haus kostet. 82 Seiten als PDF, 29 €.
So rechnet der Schwedenhaus-Rechner
Kauf: Die Stempelsteuer für den Grundbucheintrag, die lagfart, beträgt 1,5 % vom Kaufpreis oder vom Steuerwert des Vorjahres, je nachdem, was höher ist. Die Grundlage wird auf volle 1.000 Kronen abgerundet. Dazu kommen 825 Kronen Gebühr. Neue Pfandbriefe, die pantbrev, kosten 2 % des neuen Betrags plus 375 Kronen, aber nur, wenn eine schwedische Bank zusätzliche Sicherheit braucht. Pfandbriefe, die schon auf dem Haus liegen, übernimmst du ohne neue Steuer.
Höchstes Gebot: Aus deinem Budget zieht der Rechner die festen Kosten ab und teilt den Rest so, dass Stempelsteuer und Kurspuffer noch hineinpassen. Das Ergebnis rundet er auf 5.000 Kronen ab. Bei einer Bieterrunde ist das die Zahl, bei der du aufhörst.
Grundsteuer: Die fastighetsavgift beträgt 0,75 % vom Steuerwert, für 2026 höchstens 10.425 Kronen pro Haus. Häuser mit Wertjahr ab 2012 sind 15 Jahre lang befreit. Kennst du den Steuerwert nicht, schätzt der Rechner ihn mit 66 % des Kaufpreises. Ferienhäuser wurden 2025 laut SCB im Landesschnitt für das 1,51-Fache ihres Steuerwerts verkauft, das entspricht rund zwei Dritteln. Trag den echten Wert aus dem Inserat ein, sobald du ihn kennst.
Vermietung: Wer ein Haus privat vermietet, darf von den Mieteinnahmen pauschal 40.000 Kronen pro Jahr und Haus abziehen, dazu 20 % der Einnahmen. Gehört das Haus mehreren, teilen sie die 40.000 Kronen nach ihrem Anteil. Auf den Überschuss fallen 30 % Steuer an. Zu den Einnahmen zählt alles, was der Gast zahlt, auch Reinigung und Bettwäsche. Wie viele Mietwochen du brauchst, damit die Vermietung alle laufenden Kosten trägt, rechnet der Rechner Woche für Woche mit dieser Steuer aus: Es ist die erste Wochenzahl, bei der dir nach Provision, deinen Kosten je Mietwoche und der Steuer mindestens so viel bleibt, wie das Haus im Jahr kostet.
Kosten pro Nacht: Alle laufenden Kosten im Jahr, auf Wunsch plus die Zinsen, die dein Eigenkapital anderswo bringen würde, minus das, was dir die Vermietung nach Steuer lässt. Das Ergebnis teilt der Rechner durch deine eigenen Nächte im Haus.
Die Werte hinter den Voreinstellungen
- Stempelsteuer, Gebühr und Pfandbriefe: Lantmäteriet, Stand 2026. Die Pflicht zur Personnummer oder Samordningsnummer für die lagfart gilt laut Lantmäteriet seit dem 1. Juli 2026.
- Grundsteuer: 0,75 %, Höchstbetrag 10.425 Kronen für 2026, Befreiung für Neubauten laut Skatteverket.
- Vermietung: 40.000 Kronen, 20 % und 30 % laut Skatteverket. Deutsche Seite: § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG. Mehrwertsteuer bei hotelähnlicher Vermietung (12 %, Grenze 120.000 Kronen): dieselbe Seite von Skatteverket, für Wohnsitz in Deutschland § 19a UStG.
- Strom und Heizung, 15.000 Kronen: Richtwert aus Angaben deutscher Ferienhausbesitzer in Foren. Ein Besitzer berichtete 2024 von gut 12.000 Kronen für vier Wintermonate bei 12 Grad, ein anderer von knapp 4.000 Kronen für zehn Sommerwochen. Mit Direktstromheizung im Winter kann es deutlich mehr werden, mit Luftwärmepumpe und niedriger Frostschutz-Temperatur weniger.
- Versicherung, 3.500 Kronen: Forenangaben für Ferienhausversicherungen, die fritidshusförsäkring, liegen bei 2.000 bis 5.000 Kronen im Jahr.
- Schornsteinfeger, 500 Kronen: Forenberichte nennen rund 500 Kronen je Besuch. Bei Ferienhäusern kommt der Schornsteinfeger seltener als bei Dauerwohnhäusern.
- Wasser und Abwasser, Müll: Annahmen. Die Gebühren legt jede Gemeinde selbst fest. Auf der Webseite deiner Gemeinde findest du die Tarife unter VA-taxa und avfallstaxa. Viele Gemeinden bieten für Ferienhäuser eine Müllabfuhr nur im Sommer an.
- Wegegemeinschaft, 700 Kronen: Annahme. Den Beitrag legen die Mitglieder der vägsamfällighet selbst fest, er unterscheidet sich von Weg zu Weg. Frag den Makler nach dem aktuellen Betrag.
- Kaufpreis, 1.500.000 Kronen: liegt zwischen den Durchschnittspreisen für Ferienhäuser in Kronoberg (1.350.000 Kronen) und Jönköpings län (1.694.000 Kronen) im Jahr 2025 laut SCB. Die Werte für alle Regionen stehen im Ratgeber Haus in Schweden kaufen.
- Miete zum Vergleich, 900 Euro pro Woche: Annahme. Holidu zeigte für Südschweden am 25.09.2026 im Jahresmittel 163 Euro pro Nacht über alle Unterkunftsarten, rund 1.140 Euro pro Woche. Trag den Preis des Hauses ein, das du sonst mieten würdest.
- Rücklage, 1 % vom Kaufpreis: eine Faustregel, keine amtliche Zahl. Bei alten Häusern mit eigener Abwasseranlage kann eine einzige Erneuerung 80.000 bis 200.000 Kronen kosten.
- Wechselkurs: Referenzkurs der Europäischen Zentralbank, den ich jeden Montag automatisch übernehme. Deine Bank rechnet mit einem eigenen Kurs. Aktuell voreingestellt 11,29 Kronen je Euro, Stand 2. Oktober 2026.
Aus meiner Praxis
Unser Ferienhaus liegt in einem Dorf in der Gemeinde Karlskrona. Unsere Zufahrt ist ein Schotterweg mit Wegegemeinschaft, die jedes Jahr einen Beitrag erhebt. Die Müllabfuhr habe ich auf saisonal umgebucht. Außerhalb der Saison bringe ich den Müll selbst weg, das spart viel. Geheizt wird, wenn wir da sind, möglichst mit dem Kamin. Im Winter laufen die Heizungen auf Frostschutz, etwa 6 Grad. Wer bei den Stromkosten sparen will, sollte über eine Luftwärmepumpe nachdenken und die Stromverträge vergleichen.
Aus dem Überschlag wird ein Kostenbuch
Der Rechner schätzt. In der Ferienhaus-Mappe führst du die echten Zahlen: ein Kostenbuch für jede Rechnung und eine Jahresübersicht, die selbst die Kosten pro Nacht ausrechnet, als Tabelle für Excel, Numbers und Google Sheets. Dazu Hausakte, Kalenderdatei mit den Fristen im Jahr und Vorlagen auf Schwedisch. 19 €.
Was der Rechner nicht zeigt
Ob das Haus in zehn Jahren mehr oder weniger wert ist, weiß niemand. Der Rechner lässt die Wertentwicklung deshalb weg. Er kennt auch den Zustand deines Hauses nicht. Abwasser, Radon, Brunnen und Kriechkeller können aus einem günstigen Haus ein teures machen. Lass jedes Haus vor dem Kauf von einem eigenen Gutachter prüfen, dem besiktningsman, und frag bei eigener Abwasseranlage nach der Genehmigung der Gemeinde. Worauf es bei der Prüfung ankommt und was seit Juli 2026 für die lagfart gilt, steht in Haus in Schweden kaufen.
Und die wichtigste Frage beantwortet keine Tabelle: Wie oft wirst du wirklich hinfahren? Bei vier Wochen im Jahr ist ein gemietetes Haus fast immer günstiger. Wer jeden Sommer, an Ostern und im Herbst fährt, rechnet anders. Wie das Mieten funktioniert, steht in Ferienhaus in Schweden mieten. Wie du ein eigenes Haus durch den Winter bringst, in Ferienhaus winterfest machen.
Vom Rechner zum Kostenplan
Im E-Book „Ferienhaus in Schweden kaufen und besitzen“ steht der Kostenplan zum Ausfüllen, dazu die jährliche Steuererklärung in Schweden, ein Besichtigungsprotokoll und Vorlagen auf Schwedisch für Makler, Umweltamt und Bauamt. 82 Seiten als PDF, 29 €.